میزان افت قیمت ملک در پساحباب چقدر است؟ - وبلاگ بلاگ پو

به گزارش وبلاگ بلاگ پو، قیمت مسکن در فاصله ابتدای فروردین99 تا شروع سال 1400، در سه دسته از مناطق تهران به شکل معنادار -متفاوت از هم- جهش کرد. تورم ملکی در 22 منطقه پایتخت به گونه ای است که اگر عامل بیرونی جهش از کار بیفتد، یک دسته از مناطق، زودتر و احتمالا بیشتر از بقیه وارد فاز ریزش قیمت می گردد.

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: آنالیز ها درباره سطح حباب مسکن نشان می دهد درصورت بازگشت بازار ملک به مدار طبیعی - فاز پساحباب - انتظار می رود افت 30 درصدی قیمت ها رخ دهد. سطح قیمت املاک تهران در پساحباب تصویر شده است.

بازار مسکن شهر تهران در حالی بعد از پشت سر گذاشتن یک سال مسابقه جهش قیمت در مناطق 22 گانه در سال 99، وارد سال جدید شده است که برآورد ها از مختصات تغییر قیمت در این بازار در صورت تخلیه حباب قیمتی، نشان دهنده سطح متوسط قیمت آپارتمان ها در فاز پساحباب است.

برآورد ها نشان می دهد در صورت تحقق انتظارات قبلی و پیش بینی هایی که پیش از این از سوی طیفی از فعالان و کارشناسان بازار مسکن مبنی بر ورود بازار ملک به فاز پساحباب قیمتی و بازگشت این بازار به مدار طبیعی مطرح شد، متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران و در هر کدام از مناطق 22 گانه پایتخت با تغییر و تحولات اساسی همراه خواهد شد.

در این گزارش نه تنها بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش را به لحاظ تغییر و تحولات قیمت و شرایط معاملات آپارتمان مورد آنالیز قرار داده ایم بلکه در دو فاز دیگر این گزارش، فرایند رشد قیمت و معاملات واحد های مسکونی از فروردین 99 تا ابتدای فروردین امسال از یکسو و از سوی دیگر میزان حباب قیمتی در این بازار را محاسبه و اعلام نموده است.

به عبارت دیگر در این گزارش، به سه سوال اساسی فعالان بازار مسکن پاسخ داده است. اولین سوال مربوط به میزان رشد قیمت و معاملات واحد های مسکونی در شهر تهران در طول سال 99 (ابتدای فروردین 99 تا ابتدای فروردین 1400) است. در گام بعد سوال دیگری در مورد اینکه آیا قیمت واحد های مسکونی در شهر تهران در حال حاضر حباب دارد و همچنین این حباب قیمتی به چه میزان است پاسخ داده شده است.

در سومین فاز گزارش، بازار معاملات مسکن شهر تهران با دو خط کش یعنی مقایسه تورم مسکن با رشد حجم نقدینگی از یکسو و نسبت قیمت به اجاره بهای آپارتمان (یا همان نسبت P به R)، مورد ارزیابی قرار گرفته است. در این بخش از گزارش به این سوال پاسخ داده شده است که در صورت تخلیه حباب قیمت مسکن فرایند کاهش قیمت در سه گروه از مناطق شمالی (مناطق یک تا 5)، مناطق گریز (مناطق 9 و 10) و مناطق جنوب شهر تهران (9 تا 20)، به چه شکلی خواهد بود؟ این در حالی است که برآورد ها میزان کاهش قیمت مسکن در هر کدام از مناطق 22 گانه شهر تهران در صورت تخلیه ابرحباب قیمتی در سال 1400 را نشان می دهد.

فرایند قیمت مسکن در یک سال 99

هم اکنون یک سوال اساسی در میان طیف فعال بازار مسکن اعم از متقاضیان خرید و فروش و اجاره مسکن و سایر فعالان این بازار مربوط به فرایندی است که بازار معاملات مسکن در یک سال گذشته (از ابتدای فروردین 99 تا ابتدای فروردین 1400) تجربه کرد. این گروه از فعالان بازار مسکن برای اخذ هر نوع تصمیم در بازار مسکن مایلند فرایند این بازار در یک سال گذشته را به طور دقیق و در عین حال خلاصه مرور نمایند تا بتوانند انتخاب بهتری در بازار داشته باشند.

محاسبات ما در این زمینه نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در یک سال گذشته به طور میانگین 94 درصد رشد کرد. این میزان رشد در مناطق شمالی شهر تهران نه تنها از میزان رشد قیمت مسکن در کل شهر تهران بیشتر بود بلکه از تورم مسکن در مناطق جنوبی شهر نیز سبقت گرفت. میزان رشد قیمت مسکن در مناطق شمال تهران همچنین از میزان رشد قیمت مسکن در مناطق گریز- مناطق 9 و 10- یعنی مناطقی که متقاضیان خرید مسکن به دلیل ناتوانی از تامین هزینه خرید مسکن در پنج منطقه شمال شهر تهران به خصوص مناطق مصرفی 4 و 5 به آن ها روی آوردند، در طول سال 99 سبقت گرفت.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در طول سال 99 - ازابتدای فروردین تا انتهای اسفند ماه- 94 درصد افزایش یافت که این میزان افزایش در پنج منطقه اول شهر تهران-مناطق یک تا 5- برابر با 107 درصد بود. در جنوب تهران یعنی مناطق 9 تا 20 نیز میانگین قیمت مسکن با افزایش 86 درصدی همراه شد. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در مناطق 9 و 10 تهران که دست کم طی دو سال گذشته به مناطق گریز برای متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تبدیل شد، 89 درصد افزایش یافت.

این آمار ها نشان می دهد رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی بیشتر از سایر مناطق شهر تهران بوده است. در واقع تورم مسکن شهر تهران از ابتدا تا انتهای سال گذشته در پنج منطقه اول شهر تهران به ترتیب بیشتر از تورم مسکن در کل شهر تهران، در مناطق گریز و همچنین مناطق جنوبی پایتخت بوده است.

از آنجا که همیشه و در شرایط طبیعی، نوعی رابطه متعارف و معمول بین سطح متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران وجود دارد انتظار می رود در صورت شروع فرآیند تخلیه حباب قیمت، سطح قیمت مسکن ابتدا در مناطق شمالی تهران شروع به کاهش کند.

هر چند به دلیل شرایط غیرقابل پیش بینی و اثر متغیر های بیرونی بر بازار مسکن بعید نیست در صورت شروع فرایند تخلیه حباب قیمت، کاهش قیمت مسکن در مناطق جنوبی نیز همزمان با کاهش قیمت در مناطق شمالی پایتخت شروع گردد و حتی ممکن است در یک رویداد کم سابقه به رغم وجود انتظارات قبلی، فرایند تخلیه حباب قیمتی از بازار مسکن مناطق جنوبی تهران شروع گردد.

با این حال، در صورتی که مطابق با روال معمول بازار مسکن، فرایند تخلیه حباب قیمت مسکن شروع گردد انتظار می رود نقطه شروع این فرایند از مناطقی باشد که تورم مسکن در آن ها سریع تر و بیشتر از سایر مناطق شروع شده و ادامه یافته است. یعنی نقطه شروع کاهش قیمت مسکن از مناطقی باشد که زودتر دچار جهش قیمت شده اند و فرایند افزایش قیمت در آن ها سریع تر از سایر مناطق بوده است. اما از آنجا که سال گذشته، سال عجایب در بازار مسکن بود انتظار اینکه فرایند متفاوتی نسبت به روال معمول و قابل انتظار نیز در این حوزه تجربه گردد چندان بعید نخواهد بود.

در یک سال 99 یعنی از ابتدای فروردین تا انتهای اسفند سال گذشته نیز حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در حالی نسبت به مدت مشابه سال 98 با افت 42 درصدی همراه شد که این میزان افت در مناطق شمالی یعنی 5 منطقه اول شهر تهران 49 درصد بوده است. میزان کاهش حجم معاملات مسکن در مناطق گریز 14 درصد و این میزان در مناطق جنوبی پایتخت 31 درصد بوده است.

این موضوع نشان می دهد در عین حال که تورم مسکن در مناطق شمالی شهر تهران یعنی مناطق یک تا 5 پایتخت از تورم مسکن در کل شهر تهران و سایر گروه های مناطق بیشتر بوده است از سوی دیگر رکود در بازار مسکن این مناطق نیز به جهت تعداد معاملات اجرا شده بیش از رکود در سایر گروه های مناطق شهر تهران و کل مناطق پایتخت بوده است.

مسکن حباب دارد؟ چقدر؟

آنالیز ها با استناد به دو دستگاه یا دو متغیر حباب سنج بازار مسکن نشان دهنده وجود حباب قیمتی در بازار معاملات ملک است. این دو دستگاه یا دو پارامتر سنجش حباب قیمت مسکن یکی رابطه معمول و متعارف بین قیمت و اجاره بهای مسکن و دیگری رابطه بین سرعت رشد قیمت مسکن (تورم مسکن) با حجم نقدینگی موجود در جامعه است.

همیشه یک رابطه سنتی و متعارف بین قیمت مسکن وسطح اجاره بها وجود دارد. این رابطه در شرایط نرمال و معمول عددی بین حداقل 14 تا حداکثر 25 است. به دلیل وجود حباب قیمتی و رشد شدید قیمت مسکن این میزان هم اکنون و براساس سطح متوسط قیمت و اجاره بهای مسکن در زمستان 99 به عدد 34 رسیده است. این میزان نشان دهنده وجود ابرحباب قیمتی در بازار مسکن تهران است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در زمستان 99 معادل 28 میلیون و 600 هزار تومان بود. در حالی که متوسط اجاره بهای هر مترمربع مسکن در همین زمان (زمستان 99) معادل 70 هزار تومان گزارش شد. این موضوع نشان می دهد در صورتی که این رابطه به سطح متعارف بازگشت کند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن که در زمستان امسال 28 میلیون و 600 هزار تومان بود باید به سطح متوسط 21 میلیون تومان عقبگرد کند.

از سوی دیگر حباب سنجی قیمت مسکن با خطکش نقدینگی موجود در جامعه نیز نشان دهنده ابرحباب قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران است. حجم نقدینگی موجود در جامعه در ابتدای سال 93 برابر با 645 هزار میلیارد تومان بود که این میزان در بهمن ماه 99 به سه هزار و 300 هزار میلیارد تومان یعنی معادل 1/ 5 برابر یا 410 درصد افزایش یافت.

مقایسه این میزان افزایش با سرعت رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی نشان دهنده سبقت تورم مسکن از سرعت افزایش حجم نقدینگی در جامعه است. از ابتدای سال 93 تا بهمن ماه 99 تورم مسکن 2/ 7 برابر شده است. در صورتی که تورم مسکن با سرعت رشد نقدینگی در این بازه زمانی هماهنگ بود میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در بهمن ماه سال 99 باید رقمی حول و حوش 20 میلیون تومان بود.

این در حالی است که این میزان در بهمن ماه برابر با 28 میلیون و 600 هزار تومان اعلام شد. در ابتدای سال 93 میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران رقمی حدود 3 میلیون و 900 هزار تومان بود.

در واقع متوسط قیمت مسکن شهر تهران در فاصله ابتدای سال 93 تا بهمن ماه 99 معادل 620 درصد یا 2/ 7 برابر افزایش یافته است.

آنالیز ها نشان می دهد در حالی مقایسه نسبت سرعت رشد قیمت مسکن به سرعت رشد نقدینگی در جامعه هم مانند نسبت قیمت به اجاره بهای آپارتمان در شهر تهران در سال های اخیر حاکی از وجود حباب قیمتی در بازار ملک پایتخت است، اما در صورتی که در سال جدید شرایط مالی و غیرمالی از حالت بدبینانه به خوش بینانه تغییر کند و ریسک های غیرمالی حل وفصل گردد بازار ظرفیت قرار دریافت در شرایط پساجهش یا تخلیه حباب قیمتی را دارد. در واقع در این صورت می توان به احیای رابطه از دست رفته بین قیمت و اجاره بها از یکسو و همچنین رابطه از دست رفته بین تورم مسکن و رشد نقدینگی در جامعه امیدوار بود.

در چنین شرایطی یک سوال اساسی ایجاد می گردد مبنی بر اینکه برای احیای این روابط از دست رفته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران از یکسو و در میان مناطق 22 گانه از سوی دیگر باید چه میزان کاهش یابد؟

همان طور که برآورد ها و محاسبات نشان می دهد برای احیای رابطه از دست رفته بین سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران و سرعت رشد نقدینگی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن که در بهمن ماه و بیش از 28 میلیون تومان بود باید به سطحی حول و حوش 20 میلیون تومان برسد. این موضوع نشان می دهد برای تخلیه ابرحباب قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران میانگین قیمت مسکن در پایتخت باید رقمی معادل حدود 30 درصد کاهش یابد. یعنی با کاهش 30 درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران (براساس خط کش سرعت رشد نقدینگی در جامعه) می توان اظهار داشت حباب قیمت در بازار ملک تهران تخلیه شده است.

سطح قیمت 22 منطقه در پساحباب

در واقع برای قرار دریافت بازار مسکن در مدار طبیعی ضروری است میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 30 درصد کمتر گردد.

این میزان کاهش، سطح متوسط قیمت مسکن در هر کدام از مناطق 22 گانه شهر تهران را به همین میزان کاهش خواهد داد. آنالیز ها نشان می دهد در صورت هماهنگ شدن سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با میزان رشد حجم نقدینگی موجود در جامعه، تغییرات قیمتی در سه گروه از مناطق شهر تهران را می توان محاسبه کرد.

محاسبات نشان می دهد، از ابتدای سال 93 تا خاتمه سال 99 در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 2/ 7 برابر شده است که این میزان افزایش در مناطق شمالی یعنی 5 منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 5 پایتخت) 8 برابر و مناطق جنوبی (مناطق 9 تا 20) معادل 7 برابر شده است.

این موضوع حاکی است به لحاظ سرعت رشد قیمت مسکن از این منظر نیز مناطق شمالی شهر تهران پیشتاز تورم ملکی بوده اند.

در صورت تخلیه 30 درصدی حباب قیمت مسکن متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی از متوسط 28 میلیون تومانی در زمستان 99 باید به رقمی حول و حوش 20 میلیون تومان برسد که برآورد ها حاکی است براساس آمار های رسمی میانگین قیمت مسکن در 5 منطقه اول شهر تهران پس از کاهش 30 درصدی قیمت از مترمربعی 49 میلیون و 700 هزار تومان به رقمی حول و حوش 30 میلیون و 500 هزار تومان خواهد رسید.

همچنین در حالی که مطابق با آمار های رسمی در زمستان امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق 9 تا 20 به 18 میلیون تومان رسید در صورت تخلیه حباب 30 درصدی قیمت، این میزان به متوسط 12 میلیون و 800 هزار تومانی به ازای هر مترمربع خواهد رسید.

پیش از این یک اقتصاددان و کارشناس بازار مسکن اعلام نموده بود که به دلیل عدم اطمینان و وجود انتظارات تورمی در دو سال گذشته قیمت عمده دارایی ها از جمله مسکن، بیش از ارزش واقعی خود افزایش یافته است و بخش قابل توجهی از تورم مسکن در این بازه زمانی ناشی از این عوامل است. این موضوع از منظر الگوی رشد قیمت مسکن وفاکتور رشد نقدینگی قابل اثبات است که مصادیق آن ها تشریح شد. به این ترتیب در صورت کاهش یا از بین رفتن ریسک های غیرمالی وحل و فصل شدن آن ها از دیدگاه تیمور رحمانی، اقتصاددان، گزینه برگشت قیمت از اضافه پرش مطرح است و می توان انتظار داشت در صورت حل وفصل این ریسک ها، اضافه پرش قیمت مسکن طی دست کم دو سال گذشته، جبران شده وبه عقب بازگردد.

بنا بر اعلام این اقتصاددان، یک قاعده کلی درباره شرایط در بازار همه دارایی ها در نیمه دوم سال گذشته ایجاد شد. قاعده کلی این است که با توجه به کاهش ریسک سیاسی و کاهش نبود اطمینانی که از بیرون برای اقتصاد کشور وجود داشته و شرایط فشار های بیرونی دست کم از این بدتر نخواهد شد، (لذا با این شرایط) به طور طبیعی باید قیمت همه دارایی ها کاهش پیدا کند. چون قیمت همه دارایی ها بیش از ارزش واقعی خود افزایش پیدا نموده است (براساس رابطه بلندمدتی که بازار ها با رشد نقدینگی دارند).

متغیر انتظارات بدبینانه و خوش بینانه در مقاطعی که بسیار افزایش پیدا می نماید بر قیمت دارایی ها می تواند اثرگذار گردد. بعد از سال 92 کاهش عدم قطعیت در بازار ها باعث شد قیمت ها از جمله قیمت در بازار مسکن به ثبات برسد. در حقیقت از نیمه سال 92 با خوش بینی مردم به آینده وکاهش عدم قطعیت و نااطمینانی، رشد قیمت مسکن به رغم تداوم رشد سالانه نقدینگی متوقف شد تا حباب جهش سال 92 مثل الگوی دوره های قبلی رونق و رکود فرصت تخلیه پیدا کند. این در حالی است که عملا در فاصله سال های 93 تا نیمه سال 96 نیز قیمت اسمی مسکن در مقاطعی کاهش یافت و مدتی هم با ثبات روبه رو شد تا حباب قیمت تخلیه گردد و فرصت برای بازگشت متقاضیان به بازار (از جمله متقاضیان مصرفی) فراهم گردد.

در صورت حل وفصل ریسک های غیرمالی می توان انتظار داشت حباب قیمت مسکن در امسال در جهت تخلیه قرار گرفته و به سطح متعارف نزدیک گردد. فرایندی که با کاهش ریسک های غیرمالی در پاییز و ابتدای زمستان سال گذشته شروع شد، اما به دلیل ناامیدی فعالان مالی از جمله فعالان بازار مسکن از ادامه فرایند خوشبینانه، به صورت مجدد متوقف شد.